Как можно купить квартиру без риэлтора и без ошибок - пошаговая инструкция

Обновлено:

В этой статье мы рассмотрим очень интересную тему - как купить квартиру без риэлтора.

Ходят слухи что без риэлтора здесь справится практически невозможно, но так ли это? Можно ли вообще справится без риэлтора?

Допустим Вы хотите купить квартиру и задались вопросом - сможете ли Вы справится с этим сами - без риэлтора?

Для чего нужен риэлтор

На самом деле риэлтор нужен для того чтобы квартиру продать и то если у Вас самих нет времени показывать недвижимость всем желающим и торговаться с ними.

Именно для этого и нужен риэлтор.

Здесь нужно немного внести ясность. Риэлтор - это человек состоящий в гильдии риэлторов которая есть в США. У нас такой гильдии нету, но есть модное слово - риэлтор. Для покупки квартиры более необходим юрист.

В нашей стране более правильно называть такого специалиста - агент по недвижимости.

Итак Вы все - таки решили купить квартиру без риэлтора - Ваши первые шаги.

Где искать недвижимость

Для начала Вам необходимо найти сайты о продаваемых объектах недвижимости - их у нас на рынке не так много:

Авито

Циан

Яндекс Недвижимость

ДомКлик

Домофонд

Юла

Если речь идет о небольших городках или поселках то можно поискать информацию о продаваемых объектах недвижимости на региональных досках объявлений и группах в социальных сетях. На бумажные объявления, которые размещают на столбах и на подъездах тоже стоит обратить внимание.

Хотя на дворе 21-й век, многие люди еще ходят с кнопочными телефонами и про интернет слышали только по телевизору. Однако такие люди тоже продают свое недвижимое имущество.

Далее действуем как на обычном рынке - ходим, выбираем, смотрим.

Именно поэтому агент по недвижимости в общем-то и не нужен. Все равно ходить и смотреть квартиры Вы будете сами, если Вы конечно не олигарх и у Вас на это нет времени.

В любом случае полноценно доверить выбор квартиры риэлтору Вы не сможете, потому что доподлинно выявить Ваши потребности специалист по недвижимости не сможет.

Риэлтор или юрист

Риэлторы на самом деле лукавят, что смогут проверить Вашу квартиру на чистоту сделки. В своем большинстве агенты по недвижимости сами проверить квартиру не могут, потому что в основном своем большинстве риэлторы, это люди без юридического образования.

Они могут уметь продавать и просаживать по ценам (да и то не все) - заниматься тем, чем занимаются обычные продавцы на рынке.

Некоторые из них, действительно в силу того, что работают долгое время в данной сфере услуг или у них имеется юридическое образование действительно могут осуществить проверку квартиры, но зачастую это не так.

Поэтому лучше всего обратиться к тем людям, которые на самом деле занимаются проверкой “чистоты” недвижимости в силу своей профессии, к юристам.

Дело в том, что у юриста и у риэлтора разная побудительная мотивация. Мы все прекрасно понимаем, что юрист - это сотрудник юридической фирмы. Агент по недвижимости - это обычно сотрудник агентства по недвижимости или же это частный риэлтор.

Кто из них каким образом зарабатывает деньги - тот к тому и стремится.

Агентство недвижимости заинтересовано как можно скорее совершить сделку и расстаться с клиентом забрав у него деньги.

Юридическая компания заинтересована прежде всего в том, чтобы клиент оказался в безопасности, потому что дорожит своей репутацией и ей все равно прошла сделка или не прошла.

Агент по недвижимости получает деньги после совершения сделки, юрист - как только начинает работать.

Поэтому юрист будет проверять Вашу квартиру досконально и не будет бояться сказать Вам ту неприятную правду только для того, чтобы поскорее добраться до денег. Для него главное - Ваша безопасность.

Риэлтор, как истинный продажник сможет отбить цену, если он будет действовать в Ваших интересах, а не в интересах продавца. Юрист же поможет проверить недвижимость и провести сделку.

Проверка документов

Если у Вас действительно нет времени, то нужно пользоваться услугами этих двух специалистов, но если у Вас нет денег ни на юриста, ни на агента то Вы должны действовать по следующему алгоритму…

Во-первых придя в квартиру необходимо попросить собственника чтобы он показал Вам все документы подтверждающие право собственности, а также документ отражающий ее техническое состояние - технический паспорт.

В техническом паспорте имеется поэтажный план и указано что, где и как в квартире расположено.

Вы берете его и тут же начинаете проверять устанавливая таким образом нет ли в квартире неузаконенных перепланировок.

Если схема помещения в техническом паспорте не соответствует действительности - это означает что данную квартиру Вы никогда не сможете купить в кредит и рыночная цена квартиры уже падает.

Обычно это один из способов “просадить” собственника по цене.

После проверки технического паспорта помещения Вы просите документы, подтверждающие право собственности, так называемый документ - основания.

Им могут быть договор купли - продажи, свидетельство о праве собственности по закону или завещание. На самом деле таких документов достаточно много.

Проще говоря это документ, на основании которого возникло право собственности.

Это не свидетельство о праве о собственности и не выписка из ЕГРН. Это документ на основании которого собственник стал владельцем недвижимости.

Далее Вы просите выписку из домовой книги - документ, который показывает количество человек прописанных в данной квартире.

Выписка прописанных лиц и риски

Лучше всего попросить, чтобы все прописанные в квартире лица выписались до сделки с данной квартиры и Выходили на сделку уже с “чистой” квартирой.

Если же они говорят что выпишутся после того как пройдет регистрация - это для Вас риск!

Они могут отказаться потом выписаться и Вам придется выписывать их через суд. Процесс занимает около полугода.

Если же по какой-либо причине они не хотят выписываться до регистрации сделки обязательно условия по сделке, в том числе и процесс выписки нужно прописать в договоре купли - продажи квартиры. Это делается для того, чтобы у Вас (вдруг чего) было основание их выписать.

То есть в договоре нужно указать, что собственник квартиры утрачивает право собственности и право проживания и пользования данной квартирой.

Это на самом деле никак не снижает рисков. Если даже Вы распишите весь договор данными фразами - никаких гарантий!

После того как собственники выпишутся, Вы заключаете с ними договор купли продажи и договариваетесь о способе взаиморасчетов.

Способы взаиморасчетов

Закон и практика на рынке недвижимости позволяет это сделать несколькими способами.

“Как купить квартиру без риэлтора за наличные - пошаговая инструкция” - именно такой запрос забивают в поисковики Яндекса и Гугла люди которые имеют так называемый “кэш” - наличные деньги и первым способом мы рассмотрим именно такую форму взаиморасчета.

Первый способ включает в себя вариант “А” и вариант “Б”

Вариант “А” - небезопасный

Вы просто отдаете деньги владельцу недвижимости и потом идете оформлять сделку. Этот способ подходит лишь в том случае, если стороны сделки доверяют друг другу - это могут быть сделки между родственниками или же между друзьями.

Вариант “Б” - ячейка в банке

Если же это продавец является для Вас посторонним человеком, то рекомендуется провести сделку через банковскую ячейку заключив с банком договор с особыми условиями хранения - арендовать сейф.

То есть покупая квартиру Вы закладываете деньги в сейф, а достать их продавец квартиры сможет только после того, как покажет банковскому сотруднику документ, подтверждающий что Вы как покупатель стали собственником данного имущества.

В этом случае и Вы не сможете вытащить эти деньги до проведения сделки, так как это должно быть прописано в банковском договоре.

Способ взаиморасчетов также это указывается в самом договоре купли-продажи.

Второй способ - Безналичный расчет

Здесь также есть вариант “А” и вариант “Б”

Вариант “А”- Банковский аккредитив

Аккредитив представляет собой виртуальную ячейку в банке где замораживается счет и доступ к которому появляется у продавца только после того, как Вы покажете банку документы о том, что стали собственником.

Вариант “Б” - Простое перечисление денежных средств

Этим способом можно перечислить деньги после того, как право собственности перешло к Вам, но по 488 статье ГК РФ у Вас как у нового собственника есть обязательства и квартира обременена в пользу продавца, пока Вы с ним не рассчитаетесь.

То есть сначала оформляете квартиру на себя и она находится у продавца в обременении так, как если бы Вы взяли залог в банке.

Потом Вы переводите деньги на счет продавца и он снимает обременение.

При этом в Росреестр придется сходить дважды, но Вы не тратите деньги на банковскую ячейку и аккредитив - государство дает законный способ сэкономить денежные средства и обезопасить обе стороны сделки.

Лучше всего конечно безналичный расчет. Наличный расчет всегда несет в себе огромное количество рисков - подделка, воровство, хищение денег из ячейки.

Наличный способ расчетов является устаревшим - всегда лучше и безопаснее безналичный.

При завершении сделки нужно обязательно написать передаточный акт, убедится в отсутствии задолженности по коммунальным платежам - запросить выписку из ФЛС (финансового лицевого счета) и взять справку об отсутствии задолженности.

Также перед самой сделкой рекомендуется запросить выписки из психоневрологического и нарко диспансера подтверждающие что продавцы квартиры не стоят на учете в этих заведениях.

С этим пакетом документов и распиской о получении денежных средств позволит обезопасить сделку.

В любом случае в сделках по недвижимости есть огромное количество нюансов и лучше нанимать юриста потому что юрист сможет сопроводить Вас при выезде на сделку, составить правильный договор купли-продажи, который впоследствии будет крайне тяжело оспорить в суде и проверить продавца по банкротству.

Поэтому здесь Вам потребуется не торговец недвижимостью, а юридически грамотный человек либо очень много изучить информации в интернете, которая зачастую не является достоверной.

Вывод - без помощи риэлтора мы сможем справится, если нас устраивает квартира и ее цена, а без помощи юриста будет сложнее.

Поэтому если Вы задумались о как купить квартиру самостоятельно без риэлторов и максимально себя обезопасить - лучше всего воспользоваться помощью юриста.

Понравилась статья? Поделись!

Нет комментариев

Добавить комментарий

Отправить комментарий Отменить

Сообщение